האם בועת הנדל"ן בישראל בדרך להתפוצץ? אם ניקח בחשבון עסקאות ספורות מיד שנייה מהתקופה האחרונה ועוד כמה מבצעים נקודתיים של קבלנים, אפשר להכריז על סנונית ראשונה, אבל יש עדיין דרך ארוכה. הסיבה: הקיפאון בשוק עוד לא יוצר לחץ על חברות הבנייה והבנקים לא נושפים בעורפן עדיין.
הסיבה היא שרוב החברות נותרו עם מלאי מצומצם בלבד של דירות בשוק החופשי, ולגבי דירות ב"מחיר למשתכן" אין להן מה לדאוג - המחיר קבוע מראש וגם הרוכשים מגיעים לבד בהגרלות, בלי צורך בשיווק.
במשאל אקראי שערכתי בעשרות חברות בנייה, אף אחד לא ממש מאמין שמחירי הדירות יירדו. הסיבה: היצע וביקוש. כשהתחלות הבנייה יורדות, והביקושים עדיין גבוהים, לא נראה שהשוק בדרך לצניחה.
מה כן יכול להוריד מחיר? מיתון ולחץ מצד מוכרים ביד שנייה. שם מתחיל להיבקע הסדק. מי שחייב למכור מהר, עושה זאת במחיר נמוך של 10־5% ממחיר השוק ומי שלא - ממתין. הבעיה הגדולה היא אצל משפרי דיור, שנאלצים להוריד מחיר ואז אין להם יכולת לשדרג לדירה גדולה יותר. אבל הם לא מהווים חלק משמעותי מהשוק. ירידות מחירים יכולות להגיע גם ממלאי גדול שעוד נותר לקבלנים באזורים שבהם יש הגרלות מאסיביות של "מחיר למשתכן", למשל בראש העין או בקריית מוצקין.
