רבע השנים האחרונות לא מאירות פנים לגינדי השקעות, אחת מחברות הנדל"ן הבולטות בשוק המקומי. כותרת רודפת כותרת בחברה שהוקמה על ידי הדור השני למשפחת גינדי הידועה, שמהווה חלק מרכזי מענף הנדל"ן בישראל מאז שנות ה־70. החל מקריסת המרפסות בפרויקט של החברה בחדרה בדצמבר 2013, שהותירה צלקת עמוקה במותג ובחברה, דרך חקירת שניים מאנשי המפתח שלה בחשד לשוחד בפרשה שנסגרה לבסוף, עבור בתלונות ובקשיים בפרויקטים של החברה, וכלה בקשיים מול שוק ההון המקומי שהביאו את החברה לקחת הלוואה פרטית בריבית גבוהה.
אבל כל אלה, כך נראה, לא ממש מזיזים לגינדים. הם רוצים שבסופו של דבר יזכרו אותם בגלל דבר אחד: גינדי TLV שהם בונים בשטח השוק הסיטונאי בתל־אביב. הפרויקט כולל את קניון האופנה TLV, 2,200 יחידות דיור, פארק וחדר כושר מפואר. בנייתו החלה ב־2010, הוא יסתיים בעוד כשבע שנים, ומוגדר על ידי בני המשפחה "פרויקט של פעם ב־100 שנה".
"אנחנו שבע שנים בפרויקט הזה והוא פרויקט חיים", אומר אורי לוי, מנכ"ל משותף בחברה. "אלה היו שבע שנים קשות של עבודת כפיים. עבדנו ימים כלילות. מול קבלנים, סוחרים, דיירים, עירייה ובנקים. בנינו אותו באצבעותינו. אין אח ורע לאחריות כזאת. כשאתה משקיע בפרויקט חיים, ללא ספק אתה נקשר אליו".
אלא שנראה שהקניון לא מתרומם. רק בשבוע שעבר נחשף ב"ממון", כי קבוצת קסטרו־הודיס, בראשות גבי רוטר ויוסי גביזון, הודיעה שהיא יוצאת מקניון האופנה, בו פעלה עם שלוש חנויות מרכזיות – קסטרו, הודיס וטופ טן – בגלל פדיונות נמוכים. מאז שנפתח הקניון באפריל 2017 ועד סוף ספטמבר 2017 הוא הפסיד כ־70 מיליון שקל. ברבעון השלישי של 2017 היה שיפור בהכנסותיו, אך הוא עדיין סובל מתנועת קונים דלילה.
אתם לא חוששים מפרישתם של קסטרו, הודיס ואחרים מהקניון?
לוי: "מדובר רק באיום. קסטרו והודיס פשוט מנסים לשפר את תנאי החוזים שלהם מולנו. יש לנו רשימת המתנה ארוכה להיכנס לקניון. בקניונים אחרים יש בעיות קשות יותר".
ומה עם התחרות מצד האינטרנט?
"אנחנו לא מציעים קנייה מהספה בבית בלילה, אלא חוויית קנייה, ולזה אין תחליף. לא התעלמנו, אנחנו תמיד מחפשים להקדים את השוק. עולם המסחר היום חייב להיות מחובר לדיגיטל ולטכנולוגיה. לכן במשך קרוב לשנתיים פיתחנו עם מומחים בישראל ובעולם אפליקציה ללקוחות הקניון, שמתחברת עם 20 מערכות טכנולוגיות של חנויות, קופות, חניון, ג'י־פי־אס וכרטיסי אשראי. היא תאפשר ללקוח לקנות בקופה ולקבל הטבות בקניון, שיחסכו לו במחירי חנייה או יקנו לו מתנות חינם. היא תאפשר לו לדעת איפה יש מקומות פנויים בחניון או איפה חנה, ותוביל אותו אל מקום החנייה שלו, ועוד".
על דירות המגורים בפרויקט נשמעו טענות בקשר לאיחורים במסירת הדירות, חלונות שנפתחים לכיוון מסדרונות, מדרגה שנבנתה בכניסה למרפסת.
"אם תשווה את מה שנבנה פה, זו עיר, אז 2.5 כתבות של דייר בעל אינטרסים זה רעש רקע, ואתה נדרש להסתכל על הטוב. הטוב זה מכתבי התודה שמגיעים אלינו מהדיירים. תמיד יהיו גם טענות".
כשזה מופיע במהדורה המרכזית ובעיתונים, זה קצת יותר מסתם טענות.
"קרה משהו בישראל בשנים האחרונות. הרשתות החברתיות גרמו לשיח החברתי של בעלי דירות לגדול יותר. אבל אם תראה כמה מכתבי תודה אנחנו מקבלים. זו שכונה חיה ותוססת. כל הדיירים קיבלו מעבר למה שהם רצו. אין טענות מהותיות על כלום. גם דברים שלא הגיע לפי כל קנה מידה, לפנים משורת הדין נתנו, ופתרנו בעיות על חשבוננו. והדיירים מרוצים".
"20,000 מבקרים ביום"
הראיון עם הגינדים מתקיים במשרד המכירות היוקרתי של החברה, הסמוך לפרויקט TLV ברחוב החשמונאים בתל־אביב. כל חלק במשרד זועק יוקרה, מהעמודים המעוטרים במסכים שעליהם מוצגים בנייני הפרויקט, וכלה בלובי המפואר ובחדר הישיבות שאת שולחנו מעטר כיבוד כיד המלך שמוחלף בחדש אחרי כשעה.
לא פחות מארבעה מנכ"לים משותפים יש לגינדי השקעות, כולם בני משפחת משה גינדי (שיחד עם אחיו, אברהם ז"ל ויגאל, מהווה את הדור הראשון של עסקי המשפחה). שניים הם בניו: מנור וכפיר, והשניים האחרים הם הגיסים, אורי לוי ואייל פרידמן. גינדי השקעות הייתה לאורך השנים דווקא הזרוע הפחות מוכרת של המשפחה. היותר מוכרת הייתה גינדי החזקות, שנמצאת בבעלותם וניהולם של ילדיו של האח יגאל: ליטל גינדי־מטלון, ואחיה אבי, גיא, רועי ומנחם גינדי. גינדי החזקות היא זו שמחזיקה בין היתר בפרויקט השוק ומגדלי המגורים בשרונה בתל־אביב.
בפגישה איתנו נוכחים האחים מנור וכפיר ואורי לוי, וחלוקת התפקידים נראית ברורה: מנור הוא הפנים של החברה והאיש המזוהה יותר איתה, אורי הוא הקול המסביר שמצוי בכל המספרים, וכפיר הוא השותף השקט, שכמעט לא מתערב בשיחה למעט דגשים מסוימים שצריך לחדד ולהחזיר את הדיון לדף המסרים של החברה.
כשאנחנו שואלים אותם על טענות הדיירים בפרויקט על איכות הדירות, מנור אומר: "אנחנו מוכרים על פי חוק המכר. לא מכרנו חדר עם חלון שפונה למסדרון".
לוי: "אין תקדים לאכלוס של 700־600 משפחות בתוך חצי שנה בישראל, בסדר מופתי, בלי הפרעות".
מנור: "שביעות הרצון של הלקוחות היא מעל ל־90%. הקניון סובל כרגע מזה שבצומת קרליבך מתנהלות עבודות של הרכבת הקלה. כשייפתח הצומת, ואחרי שנמסור את הדירות בשני המגדלים הנוספים (מגדלים 3 ו־4 בפרויקט עדיין בשלב השיווק, ע"פ ור"ב), הפרויקט יהיה במקום אחר לגמרי. הקניון יממש את הפוטנציאל שלו שנתיים אחרי פתיחת הרכבת הקלה, בסביבות 2024-2023".
לוי: "אנחנו כבר היום במקום מצוין. יש לנו כ־20,000 מבקרים ביום".
אז למה הוא נראה תמיד ריק?
"התקבעה תמונה מהעיתון, וזה קניון גדול, אז קל לכם להגיד שהוא ריק. בוא נלך ביחד עכשיו ותראה".
התחייבתם לבנקים להכנסות של 75 מיליון שקל בשנה הראשונה של הקניון. אחרי חצי שנה אתם רחוקים מאוד מזה.
מנור: "הייתה תקופה שלא פתחנו מלא. היה לנו עיכוב בלוחות הזמנים. שנה מהיום, נעבור את זה. אין לנו שום בעיה מול כל המערכת הפיננסית בכל השכבות".
לוי: "יש קונצנזוס בענף המקצועי שזה הפרויקט הכי נכון והכי חזק. ייקח לו שנתיים להתייצב, אבל כולם מאמינים שזה יגיע לשם, ואף אחד לא בלחץ. הסוחרים מבינים את זה. אנחנו חיים בתקופה כזאת. התקשורת נלחמת על רייטינג ועל קוראים ופרסום, והיא חושבת שזה יבוא רק דרך רע וצהוב. אבל יש לא אחד ולא עשרה סוחרים שאומרים שהם פודים אצלנו יותר מכל חנות אחרת שלהם בארץ. כל חודש אנו רואים עלייה. הקניון לא ריק. אי־אפשר להשוות את המרחב שלנו, שבולע אנשים, למעברים הצרים של דיזנגוף סנטר. יש תהליך טבעי של עד שליש עזיבה ותחלופה בשנתיים הראשונות".
"קבענו תקדים"
עם כל הכבוד לפרויקט TLV, האירוע המרכזי שנקשר בשמה של גינדי השקעות בשנים האחרונות היה קריסת המרפסות בחדרה. השותפים בגינדי השקעות טוענים שהאירוע דווקא חיזק אותם. "האירוע הזה הוא אבן דרך לא רק אצל גינדי אלא בכל הענף", אומר לוי. "צריך להבין את מה שקרה שם. לקחנו אחריות שהיא לא סבירה ולא הייתה מקובלת עד אותו זמן ליזם. עבדנו כדי לטפל בדיירים, לשקם אותם בדירות חלופיות, עם ריהוטים, חשמל וטיפול בילדים. הוצאנו מיליוני שקלים בחודש כדי לשפר את איכות החיים שלהם. הגענו להבנה משפטית איתם. בתוך כמה חודשים כל הדיירים פוצו וחזרו לדירותיהם. האירוע הזה היה אבן דרך לאופן שבו היזם, ולא הקבלן, לוקח אחריות".
בכל זאת, האירוע לא לגמרי מאחוריהם: פרקליטות המדינה הודיעה לפני למעלה משנה ל־15 חשודים בפרשה, בהם מנהלי החברה, כי בכוונתה להגיש נגדם כתבי אישום בכפוף לשימוע.
מה האחריות המשפטית שלכם בפרשה?
מנור: "אנחנו לא מסווגים כמהנדסים. הקבלן הוא המהנדס, והאחריות המקצועית על פי חוק תכנון ובנייה זה לפי הסיווג ברמה המקצועית. אנחנו יזמים. לקחנו אחריות מוסרית לטפל בבעיה, וזה תקדים. לחקירת המשטרה לא נוכל להתייחס".
לוי: "אחרי שנגמר הסיפור קיבלנו מייל מראש ועד הדיירים. הכותרת שלו הייתה 'כמה טוב שנפלה לי המרפסת'. היא כתבה איך החיים שלה השתנו לטובה ואיך מה שעשינו זה מודל לאיך צריך לטפל במשבר, והדיירים הרוויחו".
מנור: "להערכתי האירוע חיזק את המכירות. מכרנו כ־300 דירות בשנה שאחרי".
לוי: "הדירה שבה נפלה המרפסת נמכרה במחיר יותר גבוה משמעותית מהמחיר שבו היא נמכרה במקור. מחירי הדירות בבניין עלו". שמאי מקרקעין שעימו שוחחנו אמר לנו כי הנזק שנגרם לבניינים שבהם קרסו המרפסות יבוא לידי ביטוי באחוזים בודדים בלבד במחירי הדירות, כאשר הדירות בעיר בכלל עלו ב־12%.
פרשת המרפסות עוד לא שככה, וכבר הסתבכה גינדי השקעות בפרשייה אחרת, שבמסגרתה נעצרו ונחקרו מנור גינדי ואורי לוי בחשד למתן שוחד לעו"ד רועי בר (ששימש כיועץ משפטי לעיריות ראשון־לציון ורחובות), כדי שזה יקדם אינטרסים שלהם בוועדות המקומיות. שנה וחצי לאחר המעצר נסגר התיק נגד השניים בנימוק של חוסר ראיות מספיקות.
מה היה בחקירה? גם שם חיפשו אתכם?
לוי: "היו וחקרו והחקירה הסתיימה בכך שלא היה שום דבר".
השם שלכם נקשר בשוחד. זה לא מפריע?
מנור: "כשאתה עסוק בעשייה אתה פחות פנוי לרחמים עצמיים. היה אירוע ונגמר. אנחנו ממשיכים קדימה".
אתה רואה היום את הדברים אחרת?
"המצפון שלי היה נקי לפני ואחריה".
בקיץ האחרון נאלצו הגינדים לגלות גם את האכזריות של שוק ההון כאשר במהלך יום אחד נפלו איגרות החוב שהנפיקה החברה, ועלו תהיות באשר ליכולתה לפרוע אותן. בני המשפחה הזרימו לחברה 30 מיליון שקל, ובחודש שעבר החליטו לקחת הלוואה של 75 מיליון שקל מבית ההשקעות ילין לפידות בריבית גבוהה במיוחד - 12% אפקטיבית. בשבוע האחרון הודיעה גינדי על הפקדת 50 מיליון שקל נוספים בחשבון נאמנות, שנועד להבטיח סילוק מלוא החוב למחזיקי האג"ח.
למה שוק ההון איבד אמון בחברה?
לוי: "אין לנו באמת הסבר לכך. היה שם מסחר בלתי סביר במשך יום אחד. אמרנו בסמוך לאירוע שאנחנו מוכנים להזרים עד 12 מיליון שקל. בסוף הזרמנו 30 מיליון שקל. יש בקבוצה כסף. רק משלב א' בפרויקט השוק הסיטונאי הגענו למכירות של 2 מיליארד שקל. ואם חסר נביא עוד".
אתה מרוצה מגובה הריבית?
"בוודאי. אנחנו גאים בהלוואה הזו. היו לנו אלטנרטיבות אחרות אבל בחרנו בהם. אלו תנאים הוגנים. הם מכירים את החברה מצוין ומאמינים בה".
גיוס כסף משוק ההון היה מהלך נכון?
מנור: "אני חושב שלא. שוק ההון ויזמות לא עובדים ביחד. לא נחזור אליו. ביזמות יש סייקל מסוים ואתה לא יכול לחזות אותו. לשוק ההון אין סבלנות. יש בו חוסר גמישות טוטאלית ואין שפה משותפת".
פרויקט גינדי TLV יסתיים עוד 7 שנים. מה תעשו אחרי זה?
מנור: "נהיה בתחומים אחרים. היי־טק למשל. אנחנו אוהבים חדשנות".
נפתח מוקדם מדי, ואולי מאוחר מדי
קניון TLV הוא קניון מושקע (1.5 מיליארד שקל עלתה הקמתו) ואלגנטי, אולם מאז שנפתח באפריל שעבר לא רוו בו נחת לא השוכרים ולא היזמים. במחשבה קדימה - הוא נמצא במיקום טוב, ליד תחנה של הרכבת הקלה שתעצור בעתיד בפתחו, אבל בינתיים האזור הוא אתר בנייה אחד גדול, והגישה אליו לא נוחה. ייתכן שגינדי פתחו את הקניון מוקדם מדי (פרויקט הרכבת הקלה יסתיים אולי בעוד שנתיים, ובינתיים החנויות סובלות מתנועה דלילה של מבקרים). מצד שני, אולי הם פתחו אותו מאוחר מדי – בסופו של עשור הזהב של הקניונים, שבו הם צצו בהמוניהם, וכעת הם סובלים, כמו בכל העולם, מעודף שטחי מסחר, מהתגברות הקניות באינטרנט ומשחיקה ברווחיות של רשתות האופנה. היטיב לבטא זאת גבי רוטר, מנכ"ל "קסטרו", שאמר לפני שבוע: "אנחנו מתרכזים כעת בהישרדות. כל חנות מפסידה אנחנו נסגור". טענה נוספת נגד TLV היא שהאלגנטיות ומותגי היוקרה שבו הם בעוכריו, משום שהקהל מחפש היום מחיר, והקהל הצעיר של תל־אביב לא מתחבר ליוקרה הזאת.
הגינדים לא חוסכים במאמצים כדי להפריך את תדמית הכישלון שדבקה בקניון ולמשוך אליו קונים, כולל מימון מופעים במקום. מספר חודשים אחרי השקתו הודיעה גינדי השקעות שהיא מוותרת לחנויות בקניון על שכר הדירה הקבוע, ותעבור לגבות אחוזים מהמחזור ודמי ניהול. אלא שההטבה הסתיימה ביולי האחרון, ושוב נשמעו תלונות מצד סוחרים על כך ששכר הדירה עלה והם מפסידים.
