הקיפאון בענף הנדל"ן, שבא לידי ביטוי בהאטה בקצב רכישת הדירות, לצד ירידה בהתחלות בנייה וכישלון המכרזים האחרונים לשיווק קרקעות, מוביל את היזמים להציע מבצעים עמוקים ואפילו לתת הנחות גדולות, תופעה שרק הולכת ומתגברת.
הלחץ על הקבלנים עם עליית הריבית מכניס רבים מהקבלנים שלקחו הלוואות למימון פרויקטים לבעיה ובשוק מתחילים להרגיש זאת. אם עד לאחרונה יצאו חברות נדל"ן בהטבות בפרויקטים חדשים, כגון "שלמו 20% כעת ואת היתרה עם קבלת המפתח", עומק ההנחות הופך להיות משמעותי יותר.
"היום שם המשחק הוא 'שוק של קונים", אומר השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. לדבריו, "אם עד כה עשו היזמים והקבלנים הכל על מנת שלא להוריד את מחיר המכירה אלא להציע הטבות כגון היעדר הצמדה, דחיית תשלומים, הלוואות ללא ריבית ושדרוגים ללא תשלום, הרי שניתן לראות במבצעים האחרונים שיצאו לדרך שהיזמים הם אלה שממצמצים ראשונים. לא כולם ולא בכל מקום, אך בהחלט מורגש לחץ למכור".
כשהעיניים נשואות למדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שצפוי להתפרסם בשבוע הבא, מוסיף דנוס כי "המצב הזה אמור לבוא לידי ביטוי בירידה מסוימת במחירי הדיור, לפחות היכן שהמבצעים הללו עוצמתיים ומשמעותיים".
הנחות בערים רבות
כך, למשל, לאחרונה יצאה חברת גרופית במבצע לרוכשי הדירות בפרויקט שהיא בונה בשכונת פסגת הדר בפתח־תקווה: תשלום של כמיליון שקל ל־25 שנים בריבית קבועה לא צמודה בשיעור של 3.5% בסבסוד על ידי היזם.
חברת שפיר יצאה במבצע בפרויקט סאנסט שהיא בונה בבת־ים, ובמסגרתו הרוכשים ישלמו 20% בעת מעמד החתימה על החוזה והשאר סמוך למסירה, וגם פטור מהצמדה.
דוגמא למבצע עמוק יותר שמציע הנחה במחיר הדירה הוא מבצע ההנחות של מועדון "חבר" בפרויקטים של קבוצת גינדי החזקות שיצא לדרך השבוע, ובמסגרתו מציעה גינדי החזקות מאות יחידות דיור בארבעה פרויקטים שהיא משווקת בתל־אביב, יהוד-מונסון, חיפה ובאר־שבע, שיוצעו בהנחות של עד 10% לעמיתי המועדון. כך, למשל, בפרויקט בדרום־מזרח תל־אביב דירת 3 חדרים בשטח ממוצע של כ־82 מ"ר תעלה לעמיתי המועדון החל מ־3.899 מיליון שקל, לעומת סכום התחלתי של 4.285 מיליון שקל בשוק החופשי - מדובר בהנחה של כמעט 400 אלף שקל.
זוהי לא הפעם הראשונה שמועדון חבר מציע לעמיתיו הנחות במחיר הדירה, אבל אי־אפשר להתעלם מהעיתוי. גינדי עצמה מבצעת במסגרת המבצע מימוש של חלק מהנכסים שלה: ארבעת הפרויקטים שמשתתפים במבצע הם מתחם סי בוטיק בשכונת סיגליות במערב באר־שבע, פרויקט היוקרה אפרהאוס בשכונת יד אליהו בתל־אביב, פרויקט פינת סביון ביהוד-מונסון ופרויקט אלמוג כרמל מערב בשכונת נווה דוד בחיפה.
האחרון היה מיועד תחילה להשכרה, אולם בגינדי החליטו למכור את הדירות ומסרו כי "התוכנית העסקית של החברה הייתה לרכוש דירות לצורך השבחה במיקומים ייחודיים ברחבי הארץ. החברה רכשה כ־1,000 יחידות דיור במהלך השנים האחרונות, כאשר חלקן מוצעות למכירה וחלקן לצורך השכרה. באזורים שבהם מימוש הרווח גבוה, אנו שוקלים מכירה ורוכשים דירות נוספות במיקומים שבהם אנו צופים שעליית המחיר תייצר לנו תשואה גבוהה".
לחברי מועדון בלבד
"חשוב לקחת בחשבון שההנחות כמו של חבר למשל, מנותבות כרגע למועדוני רכישה, מתוך כוונה לשמור על רמת מחירים גבוהה לשוק הרחב וכדי לייצר אטרקטיביות במבצע לחברי אותו המועדון", מבהיר דנוס.
השמאי והמשפטן ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מתייחס גם הוא להנחה במכירת דירות ואומר: "אין ספק שההנחות המשמעותיות הניתנות היום משפיעות גם על המחירים בסביבה. בעקבות מצב השוק היום, יהיה קשה ליזמים לחזור לרמת מחירים רגילה בסיום המכירה המוקדמת, כלומר ההנחות הללו, בשונה מבעבר, יוצרות רף מחירים מקסימלי, שקשה יהיה לסטות ממנו בצורה משמעותית".
אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של ארי מגורים שיווק נדל"ן, מוסיף כי "היזמים יוצאים היום במבצעים כי הם מבינים שהשוק משתנה והם מעוניינים לייצר עסקאות. לרוב מדובר בהטבות שמתומחרות במחירי הדירות. מבחינת ההשפעה על השוק, מבצעים כאלה דווקא יכולים לסייע לשוק הדירות מיד שנייה כי ברגע שמשפרי דיור מתחייבים לקנות דירה בשוק חופשי - הם מציעים את הדירה שלהם למכירה, וייתכן שנראה גמישות במחירי המכירה, מה שיאפשר לזוגות הצעירים להיכנס לשוק.
"לדעתי אנחנו נמצאים עכשיו בתקופה המייצרת הזדמנויות לרוכשים גם בשוק יד ראשונה וגם בשוק יד שנייה, וצריך לזכור שזה לא יימשך לאורך זמן, כי במקביל לירידה בעסקאות אנחנו עדים לירידה בהשתתפות במכרזים, ירידה בהתחלות בנייה ותוך תקופה לא ארוכה נחזור שוב למצב של חוסר היצע ועליית מחירים, בעיקר אם בנק ישראל יחל בעוד מספר חודשים במהלך של הורדת הריבית".
"מחיר גבוה מלכתחילה"
אבל לא כולם תמימי דעים. נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מבהירה כי "כמו בכל עסקה, יש צורך לבחון את הנתונים ולראות כי ההטבות והמבצעים אמיתיים. במקרים רבים אנו רואים מחיר על הנייר שהוא גבוה מלכתחילה ב־15%-10% ממחיר הדירה בשוק, ולכן הנחה או הטבה של 10% עם תנאי מימון נוחים לא באמת תשפיע על שוק הדיור באותו האזור. מבצעים נקודתיים, רחבים ככל שיהיו, הם בעלי השפעה מינורית על השוק. בסוף צריך לזכור כי מדובר בכמות דירות יחסית מוגבלת. מלבד זאת, למרות האטה שיש כיום בשוק הדיור, הפערים בין הביקוש להיצע גבוהים למדי. לטווח הרחוק אני לא צופה כי נראה ירידת מחירים משמעותית, אלא להפך".
אירית הופר, בעל חברת השיווק אינהאוס נדל"ן, מסכימה כי "עליית הריבית מכבידה על היזמים ויוצרת עלויות תזרימיות בלתי צפויות, ולכן כוח המיקוח של הצרכנים אל מול היזמים עלה משמעותית ומזומן הוא המלך החדש אבל אנשים מתחילים להפנים שמחירי הדיור לא יירדו בצורה משמעותית. שוק הדיור בארץ נותר איתן והביקושים עולים בהרבה על ההיצע. להערכתי, לקראת סוף הרבעון ראשון אנו נתחיל לראות שוב את גרף מחירי הדיור מטפס למעלה".
השפעת הירידה
אז האם אנחנו רואים שינוי בשוק או שבסופו של דבר זו רק רעידה קלה עדיין מוקדם לקבוע. בכל מקרה מסכם עדי גזית, מנכ"ל ברקת - חברת אשראי חוץ בנקאי לנדל"ן, "כל המהלכים שאנחנו רואים כרגע מצד חברות יזמיות, הם מהלכים שמטרתם לקדם את הפרויקטים, להגיע לקצב המכירות שלהם נדרשים היזמים אל מול הגופים המממנים ולהוריד את רמות המינוף, והן ללא ספק משקפות את רמת הלחץ הקיים נוכח העלאת הריבית, אי־הוודאות, וירידת קצב המכירות".
